부모가 자녀에게 아파트를 싸게 팔거나, 형제가 낮은 가격에 부동산을 거래하는 경우가 종종 있습니다. 이를 가족간의 부동산 거래 저가양도라고 하는데요. 가족 간의 거래다 보니 편하게 생각할 수도 있지만, 세법에서는 특수 관계인(친족) 간의 거래를 엄격하게 규제하고 있어 주의해야 합니다.
만약 시세보다 터무니없이 낮은 가격으로 거래하면 증여세나 양도소득세가 발생할 수 있고, 심지어 세무조사를 받을 수도 있습니다. 그렇다면 가족 간 부동산 거래 시 어떤 점을 주의해야 할까요? 지금부터 자세히 알아보겠습니다.
1. 가족 간 저가 양도란?
저가 양도란 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 양도하는 것을 의미합니다. 가족 간 거래에서 흔히 발생하는데, 예를 들어:
- 부모가 시세 5억 원짜리 아파트를 자녀에게 3억 원에 매도
- 형이 동생에게 2억 원짜리 오피스를 1억 5천만 원에 판매
이처럼 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면 국세청에서 증여로 간주할 가능성이 큽니다. 즉, 양도 거래로 보지 않고 차액을 증여받은 것으로 판단하여 증여세를 부과할 수 있다는 것이죠.
2. 가족 간 저가 양도 시 발생할 수 있는 세금 문제
① 증여세 문제 (시세의 30% 이하 또는 3억 원 이상 차이 시 과세)
세법에서는 시세의 30% 이하이거나, 시세와 거래가액 차이가 3억 원 이상이면 차액을 증여로 간주합니다.
✅ 예시 1:
- 시세 10억 원 아파트 → 자녀에게 6억 원에 매도
- 30% 이상 차이 나므로 차액 4억 원에 대해 증여세 부과 가능
✅ 예시 2:
- 시세 5억 원 오피스텔 → 동생에게 3억 8천만 원에 매도
- 시세의 30% 이내 + 차액 3억 미만 → 증여세 X
즉, 시세의 30% 이상 저렴하거나 3억 원 이상 차이가 난다면 증여세를 피하기 어렵습니다.
② 양도소득세 문제 (세무서에서 시가로 판단할 수도 있음)
부동산을 양도하면 일반적으로 **양도소득세(차익에 대한 세금)**를 내야 합니다. 하지만 가족 간 거래의 경우, 세무서에서 시세를 기준으로 양도세를 계산할 수도 있습니다.
✅ 예시:
- 아버지가 8억 원에 산 건물을 5억 원에 자녀에게 매도
- 양도차익이 없어 양도세가 없다고 생각할 수 있지만…
- 세무서가 시세(10억 원)로 계산하면 8억 원 → 10억 원으로 양도한 것으로 간주
- 양도차익 2억 원에 대한 세금 부과!
즉, 시세보다 낮게 팔면 오히려 양도세가 더 많이 나올 수도 있다는 점을 주의해야 합니다.
③ 취득세 문제 (시세 기준으로 부과 가능)
부동산을 취득하면 취득세를 내야 하는데, 저가 양도 시에도 시세를 기준으로 계산할 가능성이 높습니다.
- 시세보다 낮은 가격으로 취득해도 세무서에서 감정평가를 통해 실제 가치를 판단할 수 있음
- 시세대로 취득세를 부과할 가능성이 크므로 절세 효과가 없음
즉, 싸게 거래한다고 해서 세금이 줄어드는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다.
3. 가족 간 부동산 거래 시 주의할 점
그렇다면 어떻게 해야 불필요한 세금 문제를 피할 수 있을까요?
① 시세에 맞는 정상적인 거래가 중요
- 시세보다 30% 이상 낮은 가격으로 거래하면 증여세가 발생할 가능성이 높습니다.
- 시세를 기준으로 정상적인 가격에 거래하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
② 거래 증빙을 철저히 준비하기
가족 간 거래일수록 세무서에서 ‘증여’로 의심할 가능성이 높기 때문에, 다음과 같은 증빙 자료를 철저히 준비해야 합니다.
✅ 매매계약서 작성 (공인중개사를 통한 계약 권장)
✅ 대금 지급 내역 증빙 (계좌이체 기록 보관)
✅ 감정평가서 활용 (시세 판단 근거 마련)
③ 대금 지급이 실제로 이루어져야 함
- 부모가 자녀에게 부동산을 넘기면서 돈을 받지 않거나, 다시 돌려주면 증여로 간주될 수 있음
- 실제로 대금이 오가는 것이 중요하며, 가급적 은행을 통한 이체 기록을 남기는 것이 안전
④ 세무 상담을 통해 절세 방안 고려
가족 간 거래는 세무적으로 민감한 부분이 많기 때문에 사전에 전문가 상담을 받는 것이 중요합니다.
특히 증여세 절세 전략, 양도세 절감 방법 등을 미리 검토하면 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
4. 결론: 가족 간 부동산 거래, 신중하게 진행해야!
부모와 자녀, 형제·자매 간 부동산 거래는 자칫 잘못하면 증여세, 양도세, 취득세 등 다양한 세금 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 시세에 맞는 거래 가격을 설정하고, 거래 과정에서 증빙을 철저히 준비하는 것이 핵심입니다.
무작정 저렴하게 넘겨주기보다는, 전문가의 상담을 받고 법적으로 안전한 거래 방식을 선택하는 것이 가장 좋은 방법입니다!